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物业知识100问简单 业主和物业纠纷100例

物业知识提问

一、业主大会或业主代表大会的职权
业主委员会成立后,负责召集此后的业主大会.每年至少召开一次.业主大会或业主代表大会
行使以下职权.
1、选举和罢免业主委员会;
2、审议通过或修改业主委员会章程和业主公约;
3、听取和审议业主委员会选聘物业管理企业情况报告、物业管理企业的工作报告等;
4、决定物业管理企业的其他重大事项;
5、撤销业主委员会不正当的决定等。
二、接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》,接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于:
(一)验收的目的不同
接管验收是在验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为丰要内容的再检验:竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。
(二)验收条件不同
接管验收的首要条件是竣工验收合格,并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用,房屋幢、户编号已经有关部门确认;竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕,达到规定的质量标准,能满足使用等。
(三)交接对象不同
接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业;竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物
三、大概有这么几大块,物业行业是一个人员密集型的行业,人员费用肯定占一大块,包括近一年多人工费用在急剧上升,北京市最低工资标准一直在提,包括我们保安人员费用,我记得在2000年前后雇佣一名保安人员是800多元左右,现在是1500、1700元了。
第二是设备、设施运行维护保养费用。我们老说上物业保值增值,拿什么增值?电梯保养好了,维护好了,多使用一年。假设电梯使用15年就需要更换了,但是如果维护保养做得好,可以使用到18年、20年,这样就是增值了。因为电梯如果坏了要更换,是要全体业主来掏钱更换的。
第三是清洁费用。刚才谈到了我们的保洁人员的费用。第四是绿化费用。同时,物业公司也有固定资产,办公室、电脑、现代化办公设备的折旧费用;保安的秩序维护费。
四、简述前期物业管理的主要内容。
(一)管理机构的设立与人员的培训
机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定;人员的配备除考虑管理人员的选派外,还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。依据职责分别进行培训。
(二)规章制度的制定
必要的规章制度:管理机构的职责范围;各类人员的岗位责任制;物业各区域内管理规定;用户(住户)手册等。
(三)物业的验收与接管
物业的验收是依照国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交物业的过程,移交应办理书面移交手续。开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料,以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修其问,接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同,明确保修项目、内容、进度、原则、责任与方式。
(四)进户管理
进户,是指业主、使用人正式进住使用物业,俗称"入伙".商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为:
1.发入伙通知书
在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住书面通知书。
2.带业主或使用人实地验收物业,着重勘验
(1)房建质量;
(2)设备质量,运转情况;
(3)房型、装修、设施配备等是否与合同相符;
(4)外部环境状况及影响。
3.约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜即各种代办事宜
4.签订《物业使用公约》
主要内容包括:在分清白用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务,物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。
5.要求业主或使用人如实填写登记卡
内容包括:业主或使用人的名称、通讯联络方式、所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况,便于物业管理与服务。
6.向业主或使用人发放《用户手册》
使他们了解物业概况,各项管理制度,如车辆停放管理,装修搬迁管理,物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定,以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等,以便正确把握自己的行为。
7.预收物业管理费或租金
物业管理公司根据有关规定或双方约定向业主或使用人预收物业管理费或租金。
8.向业主或使用人提供办事指引
即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部门的办事指南,使他们能及时办理相关手续。
9.业主、使用人签约领匙,完成进户程序
(五)装修搬迁管理
为了搞好装修搬迁管理,必须做好以下几点工作:
1.大力宣传装修规定
规定主要包括以下几方面:
(1)装修不得损坏房屋承重结构,破坏建筑物外墙面貌;
(2)不得擅自占用公用部位、移动或损坏公用设施和设备;
(3)不得排放有毒、有害物质和噪声超标;
(4)不得随地乱扔建筑垃圾;
(5)遵守用火用电规定,履行防火职责;
(6)因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的,责任人负责修复或赔偿。
2.加强装修监督管理
审核装修设计图纸,派人巡视施工现场,发现违约行为及时劝阻并督促其改正。
3.积极参与室内装修
4.合理安排搬迁时间
(六)档案资料的建立
档案资料包括两种:业主或使用人的资料和物业资料。
业主或使用人资料:业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。
物业资料:主要包括物业的各种设计和竣工图纸,位置、编号等。
档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整。整理的重点是去伪存真,留下物业管理有用的资料。归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学的分类与保存。
五、简述物业管理公司机构设置的一般原则。
权力界定原则
业主至上原则
统一管理原则
经济合理原则
专业化服务原则
权责明确原则
超前管理原则
公平竞争原则
六、维修工程成本管理的工作内容一般包括:成本预测、成本计划、成本控制、成本核算以及成本分析和考核。
七、第一条 为加强住宅小区物业管理,明确物业管理区域内相关公共性服务责任,根据《青岛市物业管理条例》,制定本规定。
第二条 本市住宅物业管理区域的业主委员会、物业管理企业和供水、供热、燃气、电力、邮政通信、市政园林环卫、公安交通、消防、路灯、有线电视等专业管理单位(以下简称专业单位),应当遵守本规定。
第三条 市物业行政主管部门负责本规定的组织实施和综合协调,市和各区(市)物业行政管理部门负责具体的协调和监督检查工作。
第四条 专业单位和物业管理企业应当按照本规定,建立管理和服务的责任制度,保证物业管理区域各项市政公用设施的正常使用和各专项管理与服务工作的正常进行。
专业单位委托物业管理企业代为履行管理与服务责任的,双方应当签订委托合同。
第五条 供水设施管理。以楼外自来水进户总水表(指城市供水企业按规定设置用于水量结算的计量水表)为界,总水表及其以外的供水管线、设备的维护、管理,由供水单位负责;从总表后第一个阀门起到用水户,业主共用部分的,由物业管理企业负责,属人为损坏的,由责任人赔
偿;业主屋内自用部分,由业主自行负责。
在物业管理过程中,由于管理不当或其他一些意外的原因而引发火灾,给物业公司和住用人带来巨大的经济损失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至关重要,本节主要介绍一些火灾发生时人员的救助和疏散方法,以及物资保护的方法。

一、居民住宅火灾扑救对策

1.煤气和燃化石油气器具火灾

煤气和液化石油器具起火时,应先用浸湿的麻袋、棉被等覆盖起火的器具,使火窒息;然后关闭气门断绝气源;再用水扑灭燃烧物或起火部位的火。灭火后打开门窗通风。如切断气源不能实现,则应立即将液化石油气罐移至安全场所,并划出不得用明火的警戒范围。

2.厨房油锅起火

油锅起火时不要慌,将锅盖盖上即可灭火。不可将起火的油倒入其他器皿中或倒在地上。

3.电器用具火灾

当电器用具起火时,首先断开电源,然后用干粉灭火器将线路上的火灭掉。确定电路无电时,才可用水扑救。

4.儿童玩火引起火灾

儿童玩火引起的火灾起火部位多在厨房、床下等位置,在灭火的同时应将液化气罐迅速搬走,避免高温作用使气罐爆炸扩大火势,然后用水灭火。

扑救居民住宅火宅时应注意:

1.发现室内起火时,切忌打开门窗,以免气体对流,使火势扩大蔓延。灭火后,需打开门窗,将未燃尽的气体或烟气排除,防止复燃。

2.嗅到煤气或液化气罐漏气或异常气味,切忌用明火检查,夜间禁忌开电灯,防止打火造成可燃气体爆炸或发生火灾。应关紧阀门断绝气源,并应立即打开门窗排除可燃气体。

3.发现起火后,除自救外,夜间要喊醒邻居,绝不可只顾抢救自己的财物,而不灭火,使火灾扩大蔓延,造成人员伤亡。

二、人员密集场所火灾扑救对策

商贸楼宇、住宅区,都有一些方便工作、生活的配套设施,如医院、学校、幼儿园、商店、俱乐部、餐厅等,而这些地方往往又是人员比较集中的场所,发生火灾后若不能及时抢救,容易造成较大的人员伤亡和财产损失。所以掌握一些救火知识是非常必要的。

1.人员集中场所起火后,首先应切断电源,关闭通风设施;打开所有出入口,尽快疏散人员;启动灭火设备及时灭火。

2.医院、学校化验室和试验室用的燃体、气体起火,应及时撤离出未燃物质,同时用浸湿的织物覆盖窒熄,或用二氧化碳干粉灭火器或水扑救,并用沙土围堵地面流淌的液体。灭火后,打开门窗排除可燃气体。

3.电器设备、电路起火,要切断电源,用干粉灭火器或水扑救。

4.当火势威胁到病员、学生时,要尽快疏散或抢救,并将他们安顿到安全地带。

5.幼儿园、托儿所起火,迅速抢救出孩子,并关闭着火房间。大班的孩子由教师引导疏散,小班的孩子应由教师用被褥裹身,抱、背、抬出燃烧地点。火大来不及疏散,要将孩子转移到安全房间,等待消防队来抢救,千万不可乱动。

6.在灭火的同时,要把起火点的未燃物资搬走或隔离,防止扩大燃烧。

扑救人员集中场所火灾时应注意:

(1)当有化学、塑料类物质燃烧时,要注意防毒气和烟雾中毒。

(2)利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪,做到循序地按疏散计划撤出被困人员,防止人群拥挤造成踏、压伤亡事故。

(3)灭火时要沿墙根行动,防止燃烧点上部坠落,落下东西伤人。

三、高层建筑火灾扑救对策

高层建筑具有楼高层多、人员密度大、出口相对较小等特点,给火灾的营救工作带来一定困难。为此,我们应掌握一些针对高层建筑火灾的救助方法。

扑救高层建筑火灾、抢救和疏散人员是一项重要而巨大的任务,消防人员要针对不同情况采取不同方法,及时进行疏散抢救,避免和减少人员伤亡及财产损失。

首先尽量利用建筑物内已有的设施进行安全疏散,这是争取疏散时间,提高疏散效率的重要方法。利用消防电梯进行疏散;利用室内的防烟楼梯、普通楼梯、封闭楼梯进行疏散;利用室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋等进行疏散;利用擦窗工作机疏散。

其次对于不同部位。不同条件采取不同的人员疏散方法:

1.当高层建筑发生火灾,楼内住有不同民族、不同国籍,使用不同语言的人员时,应用相应的语言广播,告诉大家哪一层楼的哪一个部位着火,以及安全疏散的路线、方法等。播音员在广播时,语调要镇静,充满信心,内容简明扼要,以安定楼内人员心理,防止惊慌错乱或跳楼事故的发生。

2.当某一楼层某一部位起火,且燃烧范围不大时,应先通知着火楼层及其上一层和下一层的人员疏散。若火势已经开始发展,则应适时地用广播通知着火层以上各楼层。不应一有火警就通知全楼,以防造成楼内人员惊慌混乱,对撞拥挤,影响疏散。

3.当某一房间内起火,而门已被封住,使室内人员不能走出时,若该房间有阳台或有室外走廊,则房内人员可从阳台或室外走廊转移到相邻未起火的房间,再绕道到疏散楼梯间疏散。

4.当某一防火分区着火,着火楼层的大火已将楼梯间封住,致使着火层以上楼层的人员无法从楼梯间向下疏散时,可先将人员疏散到屋顶,从相邻未着火楼梯间往地面疏散。

5.当建筑物内设有避难层时,人员可向避难层疏散,特别是老人、幼童等应优先散到避难层。应重点护送老人、幼童等到可以脱险的部位,再转移到安全地点。

6.当被困人员较多时,应调集民用或军用直升飞机营救。直升飞机在没有停机坪的建筑物上可以通过施放软梯营救屋顶被困人员,或将消防人员用软梯运送到屋顶,或将绳索、救生袋、缓降器、防护装具等运送到屋顶抢救被困人员。

火场上除了抢救人员,疏散和保护物资也是一项急迫的工作。抢救物资要据轻重缓急和具体情况采取有针对性的措施。
九、商品房的基本程序
1.签订认购书
签订认购书是商品房销售程序的第一个环节,买卖双方所签订认购书的主要内容应包括:
房价(户型、面积、单位价格、总价)。付款方式:一次付款、分期付款、按揭付款。认购条件:签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
当购房人在售楼处签订完认购书后,销售方应给购房人发放《签约须知》,《签约须知》是购房人在签约前应细读的重要文件。
2.签订买卖契约
购房人在售楼处签过认购书后,应在规定的时间内签订正式买卖合同。审核、修改补充协议、契约须知、税费明细表、按揭须知,付款情况,签约付款进程表等文件。提供购房人身份证件,确定其契税缴纳类别。其主要内容就是按国家工商局和建设部联合制定的《商品房购销合同示范文本》规定买卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资金购买房产,都要对契约的每一条逐句审查、询问。
3.办理预售登记及转让
登记:办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要,对履约有所保障,只有办理完预售、预购登记后协议方才生效。签订契约30日内,买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售/预购登记手续,或买卖双方共同委托律师办理上述手续。
转让:
买方如转让其预购的商品房,买方与转受让人应在预售契约上做背书,在背书签字之日起十五日内、双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
4.办理入住
在购房人入住前,发展商要统一一审查其付款情况,律师协助审查,由律师发入住单。
5.办理产权过户、领取房产证
发展商最后要为购房人(此时也可称为业主)办理房产过户手续,最终办理产权证。
十、1.业主的权利
业主的权利即是指业主的财产权利,业主作为物业的所有权人,其基本权利是依法享有物业所有权的各项权益,包括占有权、使用权、收益权、处分权。但这里讨论的业主权利是由物业所有权派生出的物业管理权。按照《物业管理条例》的规定,业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(4)参加业主大会会议,行使投票权;
(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(6)监督业主委员会的工作;
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
(10)法律、法规规定的其他权利。
2.业主的义务
有权利就有义务。按照《物业管理条例》的规定,业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(5)按时交纳物业服务费用;
(6)法律、法规规定的其他义务
十一、(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;(4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;(5)随意增加楼地面荷载,在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇;(6)任意刨凿顶板,不经穿管直接埋设电线或者改线;(7)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层,以及水、暖、电、煤气等配套设施;(8)违规堆放、使用、清运易燃装饰材料,家庭居室装饰装修所形成的各种废弃物,不按照有关部门指定的位置、方式和时间进行堆放及清运;(9)从楼上向地面或者由垃圾道、下水道抛弃因装饰装修居室而产生的废弃物及其他物品;(10)晚间居民正常的睡眠时间进行有噪音的房屋装修施工;(11)车辆、行人通行的户外施工,不安置警示标志;(12)其他影响相邻居民正常生活、影响建筑结构和使用安全、违反装饰装修法律规定的行为。
十二、比较车位合同与保管合同有哪些区别
国《合同法》第三百六十五条规定:“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。”第三百六十七条规定,“保管合同自保管物交付时成立,但当事人另有约定的除外。”这就是说,寄存人交付保管物是保管合同成立的要件,在保管期间,保管人应对寄存物实现占有与控制。
十三、掌握本辖区保安工作的规律和特点,负责辖区内治安保卫工作的安排、落实.
2、负责与管理处的沟通协调,准确传达管理处的工作要求,协助管理处的工作安排.
3、负责拟定保安培训计划,并具体组织实施.
4、负责对日常保安工作的监督管理,检查并纠正保安人员执勤中的违规行为.
5、协助组织训练义务消防队伍,并具体组织消防演习.
6、负责相关记录的整理、保管,向上级提交各种报告.
7、负责保安设备用品的管理.
8、负责对所有保安员工进行考核,并对不称职者提出处理意见.
9、负责沟通协调管理处与保安公司、治安管理部门之间的关系.
10、 其它上级的工作指示.
十四、前面已经回答了
十五、根据所服务的区域划分,...

物业管理知识问题..非常急!!求各位帮忙啦...

只有成立了业主委员会,才有投票权,决定物业公司的去留。电梯困人问题首先应该采取2方面措施:1、安排人员进行紧急抢救,这对于每个物业公司来说都应有预见性的应急预案。2、如果发现故障点在短时间难以处理,被困人员不能在短时间救出,应想方设法与被困人员予以沟通,进行心里安慰,使被困人员不要惊慌,争取尽快将被困人员救出,待问题处理完毕后,查清故障原因,尽快回复电梯并投入使用,做好突发事件报告,防止此类问题在日后继续发生。...

物业百问百答

内容来自用户:WL课件库

物业管理百问百答
1.什么是物业管理?
指物管企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容颜等进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供有偿服务。对其定义为:“物业管理就是对业主、住户或用户、客户(可以统称为甲方)提供的公共性服务。特别是那些客户和业主不愿做、也做不好、做了也没有效率的工作。”
2.物业管理公司应该向小区居民提供什么样的服务?
主要有公共性服务、特约性专项服务、代办服务三大类。
常规性服务是最基本的服务,包括①房屋建筑主体的管理、②房屋设备、设施和管理、③环卫管理、④绿化、⑤治安、⑥消防、⑦车辆道路、⑧代办服务。
国家建设部1998年颁布了《物业管理规范化服务标准》:
(1)接到住用户要求维修电话和报修,应立即做好登记工作。
(2)家庭水电急修不过夜,对房屋小修等其它问题,应自报修时记三
日内进行。
(3)维修人员入户维修要便民不扰民,活完料净场地清。
(4)维修人员态度和蔼、礼貌,不得吃拿卡要。
(5)凡属住户自费的维修项目,要公开收费标准,不乱收或多收费。
(6)建立维修服务回访制度,由住用户对维修质量提出评议。这种情形,是由于没有将物业管理与商品房屋买卖之间的关系理顺而导致的。同时,我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;……有...

物业管理知识应知应会

内容来自用户:许成文

锦绣江山物业管理知识应知应会1、锦绣江山住宅小区由谁来管理?
答:本小区物业管理由江山物业管理有限公司管理,选聘“中国第一管家”——中海物业管理有限公司做本小区物业管理的顾问。
2、小区物业管理的基本服务内容?
答:小区物业管理的基本服务内容是根据本小区的实际情况结合中海物业先进的管理模式而制定的,主要包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、水景景观、园艺绿化、24小时保安服务、交通秩序与车辆停放管理及房屋的装饰装修管理等。
3、小区物业管理的服务标准及管理的目标?
答:小区物业管理是采用中海物业管理模式,全面导入国际质量标准体系认证(ISO9000,2000版);管理目标:小区物业管理按省级优秀示范小区标准进行操作,中海物业专家顾问团将对我们进行定期检查。
4、小区物业服务费用为多少?其收费依据是什么?物业服务费的具体用途?
答:小区物业管理服务费用1.18元/月(无架空层首层住户按0.98/㎡计收),商铺按1.80/㎡计收。按照《物业管理条例》文规定,收楼时可以预收三个月管理费,以后物业管理费用将按月缴纳,缴费时间为每月10日前缴纳当月的物业管理费。收费标准是按有关规定(湖南省物价局、建设厅关于发布《湖南省物业服务收》的通知)及本小区的实际情况制定的。(3)答:房屋保修期按建设部有关规定执行;在保修期内发现有关质量问题,可向物管处反应;物业公司将通...

物业知识

业主是指房屋物业的产权人,他具备房屋的是使用权、所有权,但是不具备土地的所有权。业主可以是自然人、法人和其它组织,可以是本国公民或组织,也可以是外国公民或组织。
物业,具有财产、资产、地产、房地产、产业等方面的含义。按照物业类型的不同可以简略地分为土地和建成后物业两种。显然我们这里所探讨的物业属后者——建成后物业,即:已建成投入使用的建筑物、建筑物配套设施与附属设备及相关土地。
物业管理就是物业管理经营专业机构人员,受物业所有人(业主)的委托,依照有关的法律、法规,按照合同或契约,运用现代化的管理科学和先进的维修保养技术,以经济的手段管理房屋及其附属设施,并对房屋周围的环境实施有偿管理活动的总称。
前期物业管理指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究,从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见,充分反映住户要求和物业自身要求,力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。
参考物业管理词典
http://www.gywygl.com/PMDict/PMDictShow.aspx?ClassID=511&QuestionsID=2
一 灭火的基本方法
1、冷却灭火法:用水进行冷却灭火,使温度降低,从而使燃烧停止。
2、隔离灭火法:将燃烧物体与附近的可燃物隔离或疏散开,从而使火停止。适用于扑救各种固体、液体和气体的火灾。
3、窒息灭火法:主要是采取措施防止空气流入燃烧区,或者用惰性气体稀释空气中氧气而熄灭。适用于扑救封闭的房间和工艺装置或船舱内的火灾。
4、抑制灭火法:就是使灭火剂参与燃烧的连锁反应,抑制燃烧的化学反应过程,使燃烧中止,达到灭火的目的。采用这种方法可使用的灭火剂有:干粉、1211、1301。
二 灭火战术方法
原则:在灭火战斗中,要坚持救人重于救火的原则,在战术上要坚持「先控制,后消灭」的原则。
方法:
1、堵截包围:在一般情况下是先堵截,后包围。所谓堵截就是在火势蔓延的主要方向部署力量,堵截火势阻止蔓延,控制火势的发展,然后对燃烧区形成包围的态势进而扑灭火灾。
2、内外夹攻:一般地说,从内部进攻有利于接近火源,打近战;从外部进攻,行动方便,有利于转移阵地;从内部和外部同时向燃烧部位进攻,灭火效果较好,能迅速扑灭火灾。
3、上下合击:主要是当火灾呈立体状态燃烧和蔓延时,在上部和下部同时部署灭火力量,阻止火势蔓延,向燃烧部位进攻。
4、重点突破:就是在火场的主要方面采取强行进攻的办法完成火场首先需要解决的任务。这种方法主要用于抢救人命、抢救或疏散重要物资、排除爆炸危险及其他险情、保护重要设施等。
5、逐片消灭:在火场出现大面积燃烧或建筑物内多层起火的情况下,可以根据地形和建筑状况如:道路、堆垛、房屋、楼层等,把火场分成若干片(层、段),然后分别进行射水,破拆等工作,彻底将火灾扑灭。
三 消防供水和常见的消防设备
1、消防水源:一般分为人工水源和天然水源。人工水源包括消防栓、消防水池等;天然水源即凡可供应消防用水的各种天然水源如:江、河、海、池塘等。
2、消防栓:分为室外消火栓和室内消火栓。室外消火栓主要是城镇公用的,按其安装形成分为地上、地下消火栓两种,一般有三个出水口,其中口径100毫米出水口一个用来连接消防车吸水管,口径65毫米出水口两个供连接水带;
室内消火栓是设在公共建筑物、厂房、仓库、轮船等室内的消防供水设备,一般用来扑救室内初起火灾,口径一般为50毫米、65毫米两种。使用室内消火栓时,先将水枪、水带与消火栓出水口连接好,然后按逆时针方向转动消火栓手轮,即可出水灭火。
3、常见的消防设备:主要有消防车、消防艇、机动泵、消防梯、破拆工具、灭火器、灭火剂、防毒面具、战斗服等。
1) 水带:水带的口径一般为50、65、80、90、毫米等几种,其长度规定为20米。
2)水枪:消防水枪有直流水枪、开花直流水枪、喷雾水枪和带架水枪等。水枪喷嘴口径有13、16、19、22、25毫米等几种。
消防水栓射流形式分为三种:即密集射流、开花射流、雾状射流。当水枪射流与地面成30~32度地上倾角时,其射程最远;水枪射流与水平面垂直时,其射流最高。
第五节:常见几种类型火灾的特点及扑救措施
一 电气火灾
特点:扑救电气火灾时,容易发生触电事故。
发生电气火灾的主要原因:短路、过负荷、接触电阻过大、电火花和电弧等。
1、短路:配电线路的火线与火线、火线与地线碰在一起引起电流突然大量增加,短路时由于电阻小电流会突然增大,在极短时间内产生大量的热可以使电线的绝缘层燃烧,金属熔化引起附近的可燃物燃烧。
造成短路的主要原因:没有按具体环境选用导线,使绝缘受高温潮湿或腐蚀作用失去绝缘能力;绝缘陈旧老化或受损坏,线芯裸露;裸导线安装过低遇金属物跨接或导线松驰摆动时两线极碰电压超过线路的额定电压,使导线绝缘被击穿;熔断器不合适不能及时切断短路电流,此种设备在造成火灾中次数较为突出。
2、过负荷:导线中通过的电流超过导线的安全载流量。过负荷会使导线温度升高加速绝缘老化,严重过负荷可以引起导线的绝缘层附近的可燃物着火。
造成过负荷的主要原因:造用导线的截面太小,接入的用电设备过多或功率过大。
3、接触电阻过大:在电源线的连接处配电线路的导线与开关保护装置和电气设备接的地方;如果接触不良就会使这个部位的局部电阻过大,当电流通过时产生极大的热量,可以使金属变色甚至熔化并引起电气绝缘层可燃物质及积落的可燃粉尘着火。
造成接触电阻过大的主要原因:导线与导线、导线与电气设备的连接点连接不牢;连接点由于热作用或长期振动使接头松动;铜、铝接触点没有处理好或在导线的连接处有杂质,如氧化层、油质、泥土等使接触电阻过大。
4、电火花和电弧:导线绝缘受损坏发生短路或漏电,用开关接通或切断电路、熔丝熔断、电灯炮摇动或炸裂、导线连接松动等都能产生电火花,电弧是由大量密集的电火花构成的,它的温度可达3000℃以上,不仅能使导线绝缘物质燃烧金属熔化,而且容易引起可燃物质燃烧或爆炸是极危险的火源。
产生电火花和电弧的原因:导线绝缘损坏或导线断裂形成短路,或接地时在短路点或接地点将有强烈的电弧,产生大负荷导线连接处松动,在松动处会产生火花或电弧。
5、电气火灾的扑救措施:①首先切断火场的电源。②必须进行带电灭火时,一定要采取必要的措施确保扑救人员的安全。
具体方法:①对初起的电气火灾可用二氧化碳、干粉1211或1301灭火剂扑救,可带电灭火。②当火势较大用不导电的灭火剂难以扑救时也可以用水流灭火,但必须切断火场的电源或配备相应的个人防护措施,以防触电事故的发生。
二 仓库火灾
1、特点:①燃烧猛烈,蔓延迅速。②火焰可向纵深发展。③仓库内发生的火灾能产生大量的烟雾,特别是储存有化工、农药、医药和易燃易爆危险物品的仓库发生火灾会产生大量的有毒气体或发生爆炸,威胁人员建筑的安全。
2、扑救措施:①应集中力量对燃烧区形成包围的态势控制火势防止蔓延,同时保护和疏散邻近物资。②当爆炸有毒物品或贵重物资受到火势威胁时应采取重点突破的方法选择火势较弱或能退的有利地形,集中数支水枪强行打开通路掩护抢救人员,深入燃烧区将这类物品抢救出来转移到安全地点,对无法疏散的爆炸物品应用水枪进行冷却保护。
三 油罐火灾
1、特点:先爆炸后燃烧且易形成大面积燃烧。
2、扑救措施:①灭火前,先要对着火油罐和邻近的油罐进行冷却防止爆炸。②集中数支水枪采取堵截包围的战术向油罐发起总攻,一举将火扑灭。
3、注意事项:扑救人员应采取远距离射水防爆炸伤人。
四 液化石油气火灾
1、特点:发生火灾随时会发生爆炸。
2、扑救措施:①对初起的钢瓶发生火灾可采用灭火剂先灭火后再关闭阀门,可自行灭火。②若钢瓶阀门无法关闭时应先不断用水进行冷却做好堵漏工作后再进行灭火,否则只能用水枪不断冷却钢瓶直至气体燃尽为止。③对钢瓶倒于地面燃烧或附近可燃物燃烧威胁钢瓶安全时,灭火人员要先卧倒远距离射水或利用掩体射水进行冷却和灭火。
参考物业管理网
http://www.gywygl.com/5/10230.html

内容来自用户:欧阳剑拔弩张

物业管理基本知识
一、什么是物业?
已建成投入使用的各类建筑物及其相关的场地、设备设施。分类有住宅物业、工业物业、商业物业、其它类型物业(市政、桥梁、铁路)。以上物业管理费由低至高。
二、什么是业主?
业主是物业的所有人或物业的使用人。住宅区的业主是由住宅区物业的全体所有者和使用者构成的。由于现代物业的社会性,因此他们在物业的保值、增值以及使用和服务方面,有着共同的利益,因而构成一个物业业主利益群体。
三、什么是物业管理?物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托,依照物业管理合同或协议,对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动,它按照社会化、专业化原则进行管理。
行为概念:主体是物业管理企业,受物业所有人的委托依据物业管理合同对物业的环境,房屋及设备,公共秩序,公共事务进行维护、修缮与整洁并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
1、“养房”是消费的开始
(1)房产购置后,要选择一家物业管理企业委托其进行物业管理服务,负责处理个人物业及公共部分运行养护、大中修、更新改造的各类事宜,消费形式以业主交纳物业管理费的形式体现。物业管理企业体现“物业管理”概念具体到工作中包含了两项内...

物业管理的基本知识

物业管理职责范围比较广泛,它几乎囊括了人们衣、食、住、行、文化教育、医疗卫生等各个方面,概括起来 大致有以下几个方面的内容:1、房屋的维护与修缮管理,这是房屋物业管理的主要方面。房屋及其设备的维护管理保证房屋及设备在正常状态下适用,不因不合理设施、不正确的使用造成损害,保持房屋及设备的完好。通过房屋及设备、设施的修缮延长房屋及设备、设施的使用年限,减少自然淘汰。充分发挥房屋及设备的效用,做到维护产权人、使用人的合法权益。 2、绿化管理。制定和实施管区内的绿化管理条例,为产权人、使用人提供一个温馨、优雅的生活环境。 3、卫生管理。为产权人、使用人提供一个高品质的卫生环境区域,满足产权人、使用人的居住需求。 4、治安管理。包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理、产权人和使用人的人身安全、财产安全管理,制定并落实防火防盗等安全措施。 5、车辆交通管理。对小区的主要通道,停放车场地及设施的管理。 6、公用市政设施管理。进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理,包括代收代交有关费用。 7、违章建筑的管理。配合违章建筑主管部门,对违章建筑进行举报监督管理。 8、多种生活服务。进行公共楼道、楼外道路及公厕的保洁清扫,垃圾清运等常规性服务;开辟夜间收费停车场、收费农贸市场、旅游服务、养花种苗出售等经营性服务。为产权人、使用人提供方便,增加收入,弥补管理经费的不足。物业管理经理需要丰富的工作经验和深厚的工程知识背景,他们主持设施的日常运行操作、维修和保养的技术管理,安排客户报修的接待、报修,管理物业的保安、消防、保安、清洁、绿化,检查与指导维修人员等相关工作。经历越多就越能胜任,工作起来也会越发的游刃有余。(一)物业管理的基本概念
所谓物业管理,是指经营人受物业产权人和使用人的委托,按照国家法律和合同契约的规定,对被委托的物业行使管理权,以经济手段管理物业,并运用现代管理科学,先进的维护养护技术和先进的服务手段,为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务,以满足使用者不同层次的需求,使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
(二)物业管理的基本原则
权力界定原则
业主至上原则
统一管理原则
经济合理原则
专业化服务原则
权责明确原则
超前管理原则
公平竞争原则
(三)物业管理的目标
对物业实行企业化、经营化管理,就是为了克服旧体制的弊端,最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。具体来说,是为了实现下述目标:
创造安全、舒适、和谐的居住环境;
发挥物业最大的使用价值;
使物业尽可能保值、增值。
(四)物业管理涉及的组织
1.业主大会
业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大会则是由物业内的业主所组成的。
按照有关规定,业主大会必须有超过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主大会的职权包括:
选举、罢免管委会的组成人员。
监督管委会的工作。
听取和审查管委会的工作报告。
决定物业内关于业主利益的重大事项。
修改业主公约。
改变和撤销管委会不适当的决定。
批准管委会章程。
2.管委会
管委会是物业管理委员会的简称,是在房地产行政主管部门指导下,由物业内的业主和使用人选举的代表组成,代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。
3.物业管理企业
物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托,承担居住小区的物业管理。...

物业管理基本知识

内容来自用户:欧阳剑拔弩张

物业管理基本知识
一、什么是物业?
已建成投入使用的各类建筑物及其相关的场地、设备设施。分类有住宅物业、工业物业、商业物业、其它类型物业(市政、桥梁、铁路)。以上物业管理费由低至高。
二、什么是业主?
业主是物业的所有人或物业的使用人。住宅区的业主是由住宅区物业的全体所有者和使用者构成的。由于现代物业的社会性,因此他们在物业的保值、增值以及使用和服务方面,有着共同的利益,因而构成一个物业业主利益群体。
三、什么是物业管理?物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托,依照物业管理合同或协议,对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动,它按照社会化、专业化原则进行管理。
行为概念:主体是物业管理企业,受物业所有人的委托依据物业管理合同对物业的环境,房屋及设备,公共秩序,公共事务进行维护、修缮与整洁并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
1、“养房”是消费的开始
(1)房产购置后,要选择一家物业管理企业委托其进行物业管理服务,负责处理个人物业及公共部分运行养护、大中修、更新改造的各类事宜,消费形式以业主交纳物业管理费的形式体现。物业管理企业体现“物业管理”概念具体到工作中包含了两项内...

物业管理基本知识

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物业管理基本知识
一、什么是物业?
已建成投入使用的各类建筑物及其相关的场地、设备设施。分类有住宅物业、工业物业、商业物业、其它类型物业(市政、桥梁、铁路)。以上物业管理费由低至高。
二、什么是业主?
业主是物业的所有人或物业的使用人。住宅区的业主是由住宅区物业的全体所有者和使用者构成的。由于现代物业的社会性,因此他们在物业的保值、增值以及使用和服务方面,有着共同的利益,因而构成一个物业业主利益群体。
三、什么是物业管理?物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托,依照物业管理合同或协议,对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动,它按照社会化、专业化原则进行管理。
行为概念:主体是物业管理企业,受物业所有人的委托依据物业管理合同对物业的环境,房屋及设备,公共秩序,公共事务进行维护、修缮与整洁并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
1、“养房”是消费的开始
(1)房产购置后,要选择一家物业管理企业委托其进行物业管理服务,负责处理个人物业及公共部分运行养护、大中修、更新改造的各类事宜,消费形式以业主交纳物业管理费的形式体现。物业管理企业体现“物业管理”概念具体到工作中包含了两项内

物业管理是什么意思?物业管理的范围有哪些?

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购房指南:这里有你不知道的物业知识

当我们住进自己的房子后,每天与我们打交道的就是小区的物业公司了。我们要交物业费,他们保障我们的生活变得舒适和安全。虽然天天见面,但是有时我们和物业之间却是熟悉的陌生人,有些很必要的物业知识我们或许并不了解。

物业能保障我们什么?

1、有更加整洁干净的环境,完善的绿化和清新的空气。公共卫生能够得到定期的维护保洁。

2、安全问题更加放心。陌生人不会轻易进出,小区内车流的管制,让小区不会像普通的公园一样。

3、让你的生活更加便利。电梯坏了有人来修,门锁打不开了一个电话就行了,只要是你生活上遇到的问题,通过物业都能得到妥善的解决。

关于物业的一些问题

1、买房后长期不住,物业费要不要交呢?

产权人长期不住的房屋或建设方未出售的空置房,均应交纳物业管理费。理由如下:物业管理公司提供的服务是一种公共性服务,即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区日常管理等,这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住,管理成本就会减少

2、我们交了停车费,物业有哪些应尽的责任?

停车管理单位应负的责任是:保障车主有车位;负责疏导小区交通;物业的车位使用费只限于该停车场地使用租金,不包含车辆保管费,即双方只构成车位场地租赁关系,不构成车辆保管关系。车辆应由业主自行妥善保管。

3、业主和使用人在使用和装修房屋时,有哪些违规行为,应承担经济责任?

业主在使用物业,尤其是装修房屋时,应遵守有关房屋装修管理规定,事先告知物业管理公司。业主和使用人如有下列行为之一,造成他人损失的,应承担经济责任:

1)、损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;

2)、占用、损坏住宅的共用部位、共用设备;

3)、在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;

4)、侵占绿地、毁坏绿地;

5)、乱设摊点、乱设集贸市场;

6)、乱倒垃圾、杂物;

7)、在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

8)、排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

9)、法律、法规禁止的其他行为。

物业和业主之间应该做到相互理解,履行好自己应尽的义务,共同维护小区的环境的美好。


(以上回答发布于2017-02-09,当前相关购房政策请以实际为准)

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